CONCEPTUALIZACION DE LAS DIFERENTES DEFINICIONES QUE SE EMPLEAN EN LAS VALUACIONES

A. DEFINICION DE PRECIOS Y VALORES

PRECIO DE UN BIEN.

El precio de un bien es un atributo realmente existente. Es la suma de dinero que se establece en un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre. Se presenta el precio solicitado por el propietario. Precio ofertado por el comprador. Precio de cierre de la operación de compra venta.

VALOR DE UN BIEN.

Es el escalón de utilidad que se le da a los bienes expresados en términos monetarios, tomando en consideración las cualidades que determinan su aprecio o capacidad de ser útil.

VALOR CONTABLE DE UN BIEN

Es valor con que figura en LOS LIBROS CONTABLES(PATRIMONIO DE ACTIVOS) de una compañía en una determinada fecha. Al momento de la adquisición de un bien se revisa con el monto pagado por el, si el bien se adquiere nuevo este valor es el Valor de Similar Nuevo. Conforme pasen los años el Valor Contable será igual al Valor de la compra del bien restando el monto de depreciación según las normas tributarias. Generalmente el Valor Contable no guarda proporción con el Valor de Tasación.

B. DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES

TASACIÓN O VALUACIÓN.

La tasación o valuación es la estimación del precio que tiene un bien, total o parcialmente considerado en determinada condición y tiempo. (RGTP)

Se entiende por tasación o valuación, al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente Reglamento. (RNTP).

¿QUÉ ES UNA TASACIÓN Y PARA QUÉ SIRVE?.

Es una opinión fundamentada y autónoma sobre el valor de todo tipo de bienes inmuebles y bienes muebles, realizada por un Perito Tasador homologado. Las tasaciones y valuaciones certifican la fiabilidad de los valores en circunstancias y finalidades tales como:

  • Determinación del patrimonio de las organizaciones
  • Garantía hipotecaria de créditos o préstamos
  • Adjudicación en subasta
  • Asesoramiento en compra-venta
  • Divorcios
  • Estados Financieros
  • Estimaciones de valor
  • Expropiaciones
  • Herencias
  • Valores de Liquidación o Venta Inmediata
  • Predial

VALOR DE MERCADO.

Es el precio mas probable que una bien pueda lograr, en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y vendedor, actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estimulo inapropiado.

Este valor corresponde también al precio que se definiría en un mercado de competencia perfecta, caracterizados por las siguientes premisas:

a) Homogeneidad de los bienes llevados al mercado.

b) Número elevado de compradores y vendedores, de tal suerte que no puede individualizarse o en grupos alterar el mercado.

c) Inexistencia de influencias externas.

d) Conocimiento absoluto de todos sobre el bien, el mercado y las tendencias de éste.

e) Libertad plena en el mercado inmobiliario.

f) Deseabilidad del bien.

g) Acuerdo en el valor entre el comprador y vendedor.

VALOR DE REPOSICIÓN

Valor del bien afectado por la depreciación a la fecha; comprende:

  • Valor justipreciado del terreno.
  • Valor de las edificaciones.
  • Valor de las obras complementarias.
  • Valor de las instalaciones fijas y permanentes.
  • Se afecta por antiguedad y estado de conservación de la construcción, obras complementarias e instalaciones.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA

Valor en función de la renta o utilidad neta que produce el bien en su vida económica, capitalizada a una tasa de interés.
El bien vale por lo que produce.

VALOR DE AUTOAVALUO

El valor obtenido por aplicación de valores oficiales de terrenos y edificación establecidos por el Estado. Se aplica al procedimiento indicado en la cartilla de instrucciones.Tiene fines tributarios como pago del impuesto predial, alcabala y otros.
El perito tasador definirá cuál de los tres valores obtenidos considera como valor definitivo del bien, considerando la demanda del bien en el mercado.

VALOR DE REALIZACION

Valor de realización del bien, entendido como el valor neto de recuperación o venta esperada, en caso de una eventual venta del bien por ejecución, "ad corpus " o en situación como y donde este, al momento de la valuación. También es el Valor que se obtendría por el bien si se vendiera en forma rápida en un plazo no mayor a 6 meses.

C. OTRAS DEFINICIONES

PERITO VALUADOR.

“Se denomina Perito Valuador al Profesional Colegiado que en razón a sus estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. Esta condición en cuanto a la condición de colegiado, no es aplicada en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiación” (RNTP).

VALOR SIMILAR NUEVO.

Lo que vale un bien similar nuevo a la fecha.

VALOR RESIDUAL.

Valor de salvamento de un bien al término de su vida útil.

VALOR REPOTENCIADO.

Valor del bien cuando ha sido rehabilitado por mejoras importantes que alargan su vida útil y mejoran su rendimiento.

OBSOLESCENCIA:

Es la pérdida comparativa de capacidad de producción que sufre un bien por efectos de los cambios tecnológicos, existe la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica.

DEPRECIACIÓN:

Es la pérdida del valor que tienen los bienes por el uso, esta pérdida aumenta a medida que se acercan al final de su vida útil. La depreciación esta asociada con la edad, a mayor expectativa de vida el equipo de desprecia menos por año.

VALOR CONSERVADOR Y PRUDENCIAL

valor debe basarse en un valor comercial de referencia, calculado a partir de información confiable. En ningún caso el valor debe estimarse a partir de meras expectativas de mejoramientos de precios en el mercado, o supuestos de carácter financiero relacionados con potenciales clientes, sino que seguirá un criterio estrictamente conservador, fundado en las condiciones vigentes del mercado.

INFORMACION ACTUAL.

Información reciente obtenida dentro de un periodo pasado en que las condiciones del mercado para dichos bienes no han variado significativamente, lo ideal es que no sea más antigua de 3 meses y en casos más estables no debería exceder un año.

INFORMACION CONFIABLE:

Información confiable es la obtenida de una fuente con alto nivel de credibilidad y seriedad o de un organismo oficial, o una empresa perteneciente al sistema financiero.

EVALUACION DE LAS TENDENCIAS DEL MERCADO

Sí se evalúa permanentemente las tendencias en el mercado de bienes inmuebles y muebles mediante:

  • llamados telefónicos a los avisos puestos en los inmuebles.
  • llamados telefónicos a los avisos puestos en los diarios.
  • Lectura de revistas especializadas.
  • Consultas con los fabricantes y proveedores.
  • Adquisición y consulta de base de datos.
  • Investigación atajes de Internet