METODOLOGIA DE TASACIÓN DE EDIFICACIONES

1. METODOLOGÍA EMPLEADA

Para efectos de la tasación se ha empleado el Reglamento General de Tasacion es del Perú, el cuadro de valores oficiales unitarios de construcción actualizados al 13 de

Mayo del 2,007 (R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA), y el cuadro de Depreciación por antigüedad ((R.M. Nºs 171, 172, 173,174-175-2010-VIVIENDA Vigente para el Ejercicio Fiscal 2011)

2. PROCEDIMIENTO DE TASACION

Para hallar el Valor Comercial de las Edificaciones y Obras Complementarias inicialmente se hace el requerimiento de los autovaluos para la obtención del año de construcción y planos de la Planta para obtener el metrado de las construcciones. Posteriormente se usan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones, RESOLUCION MINISTERIAL 171,172,173,174 y 175 – 2010 DEL MINISTERIO DE VIVIENDA, publicados el 30 de Octubre del año de la tasacion en el Diario Oficial el

Para obtener la depreciación de las Edificaciones se utilizo el Cuadro de Estado y Depreciaciones 2 del Reglamento Nacional de Tasaciones (R.M. Nº 126 -2007-VIVIENDA), publicado el 13 de Mayo del 2,007 en el diario oficial El Peruano.

Utilizando los valores oficiales que han sido aprobados por autoridad competente y que están vigentes a la fecha de la valuación; se obtiene el valor comercial de las edificaciones y obras complementarias. Identificando todas las unidades y/o bloques, mediante inspección física, para luego conciliar con los planos existentes de tal manera de ubicar todos los elementos que componen la Compañía Cementera.

Inspección: se realiza la inspección ocular de todas las edificaciones de tal manera de definir la distribución y usos, las principales características de edificación y lo más importante, el estado de conservación.

Definición de precios unitarios de reposición: Conociendo las características de edificación procedimos a definir los precios unitarios de reposición para cada uno de los bloques en estudio, basándonos para ello en los cuadros de precios unitarios vigentes a la fecha. En dichos cuadros se especifican Valores Unitarios para cada partida y para cada categoría, de tal manera que los resultados son acordes a las disposiciones vigentes. Los valores para obras complementarias las obtenemos según la Revista Costos publicada por CAPECO la que nos proporciona los costos unitarios para la Construcción debidamente reglamentados

Cálculo de la depreciación: Determinamos los factores de depreciación para cada bloque, considerando para ello dos variables como son la antigüedad por un lado y el estado de conservación por el otro lado. Hacemos notar que en promedio se utiliza dependiendo de la edificación una Vida Útil de 50 años para edificios de material noble y de 30 años para el resto. La metodología de depreciación utilizada fue la denominada de la Línea Recta.

Cálculo de las áreas edificadas: Para ello se utilizó la información existente en los planos. Para aquellos casos en que no existe dicha información se procedió a realizar el levantamiento físico o metrado del inmueble.

Valorización: Una vez conocidos los precios unitarios, las áreas y los factores de depreciación se procedió a la utilización de la fórmula propuesta por el Reglamento Nacional de Tasaciones, la cual se define de la siguiente manera:


VC = VSN ( 1 – d )

donde:

VC = Valor Actual o Valor Comercial

VSN = Valor Similar Nuevo o Valor de Reposición

d = Depreciación obtenida de acuerdo a valor Residual, vida útil y vida transcurrida del equipo

ANEXO 1:

Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificacion.

ANEXO 2:

Cuadro de Estado y Depreciación.