Tasadores de Terrenos: Cómo determinar el valor de un terreno

Como un tipo de inmueble, con frecuencia los terrenos representan desafíos únicos al querer precisar su valor. Los peritos tasadores trabajan con una especie de lienzo en blanco, donde deben analizar una serie de factores y hacer suposiciones racionales sobre el mejor uso potencial del terreno. En ese sentido, los tasadores de terrenos determinan el valor siguiendo un proceso que consiste en dos partes: identificar el mayor y mejor uso y, luego, aplicar la técnica de valuación apropiada.

1. El mayor y mejor uso

El valor final de un terreno depende, en gran medida, de determinar su mayor y mejor uso. Por lo general, se trata del uso que es razonablemente probable, físicamente posible, respaldado por el mercado y que retorne el mayor valor por el terreno. El estimado final debe ser defendible, la lógica interna tiene que ser consistente y las conclusiones deben ser bien sustentadas y documentadas por hechos.

A menudo, los propietarios tienen opiniones preconcebidas sobre el mayor y mejor uso de su terreno. Sin embargo, el apego emocional, la intención origninal de la compra y las confusiones sobre el mercado pueden nublar el juicio del propietario. Por el contrario, las propuestas de desarrollo tienen que ser analizadas de forma objetiva. Es necesario no perder de vista que, en el fondo, el valor de un terreno se basa en los ingresos futuros que puede obtener el comprador o arrendador.

Múltiples factores influyen al determinar el mayor y mejor uso, algunos de ellos son los siguentes:

• Tamaño
• Forma
• Topografía
• Asuntos geotécnicos
• Contaminación ambiental
• Zonificación
• Servicios públicos
• Impuestos

Asimismo, el mayor y mejor uso seleccionado debe estar respaldado por la demanda del mercado. Por ejemplo, si el tasador de terrenos considera que un proyecto de departamentos es el mayor y mejor uso, requiere hacer un estudio detallado del mercado de departamentos.

Con frecuencia, luego de observar los factores físicos, regulatorios y de ubicación, uno uso específico proporcionará el mayor retorno.

2. El método de tasación

Luego de obtener el mejor y mayor uso de un terreno, el perito tasador elige un método de tasación.

El enfoque de comparación de ventas es el método estándar para terrenos. La venta de terrenos comparables es analizada para proporcionar un estimado del valor. El factor de éxito en este enfoque yace en encontrar ventas verdaderamente comparables. En la tasación de terrenos, pocas ventas comparables de terrenos comerciales están cerca y en un mercado dado. En consecuencia, es necesario hacer ajustes en diferentes características para proporcionar una verdadera comparabilidad.

Un segundo método es el análisis residual. Consiste en estimar el valor de un edificio ya terminado y deducirle el costo de construir físicamente el edificio, que incluyen los ingresos de la constructora. El monto restante (residual) se le atribuye al terreno. Sin embargo, este método no se usa con frecuencia, ya que los costos de construcción añaden otra variblae que es difícil de cuantificar. No obstante, es un método alternativo cuando no exisnten ventas comparables.

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